2026 세제개편안 종부세 공제 14억, 시가 구간별 세액 확인해 봤어요
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2026년 세제개편안의 축은 주택 수가 아니라 가액과 거주 여부예요. 1세대 1주택 종부세 기본공제가 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 올라 시가 20억 원 수준까지 과세 대상에서 빠지고, 시가 40억~50억 원을 넘으면 세 부담이 커지는 구조입니다.
발표 당일 기사 제목만 훑어보면 "1주택은 완화, 다주택은 강화"로 요약되는데, 실제 자료를 열어보면 그렇게 단순하지 않더라고요. 같은 1주택이라도 살고 있느냐 아니냐에 따라 세액이 몇 배 차이 나고, 같은 실거주라도 시가 30억 원과 50억 원의 방향이 정반대입니다.
그래서 "우리 집은 오르나요, 내리나요"라는 질문에 한 줄로 답하기가 어려워요. 답이 갈리는 지점이 세 개거든요. 공시가격이 14억 원을 넘는지, 그 집에 실제로 살고 있는지, 그리고 앞으로 몇 년 안에 팔 계획이 있는지.
재정경제부가 공개한 문답자료와 정책브리핑 발표문, 그리고 사례별 세액 수치를 나란히 놓고 정리했습니다. 아래 내용은 2026년 8월 3일 발표된 정부안 기준이고, 국회 논의 과정에서 달라질 수 있다는 점을 먼저 밝혀둘게요.
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| 2026년 세제개편안 발표 브리핑 현장에서 부동산 세제 개편 방향을 설명하는 정부 관계자와 발표 자료 |
이번 개편을 관통하는 기준, 주택 수가 아니라 가액과 거주
지금까지 종합부동산세는 세율표가 두 벌이었어요. 1·2주택자용 표와 3주택 이상 보유자용 표가 따로 있어서, 같은 가격의 부동산을 갖고 있어도 채수가 많으면 더 높은 세율을 맞았거든요.
정부는 이 구조를 주택가액 기준 단일 누진세율로 합치겠다고 밝혔습니다. 재정경제부 문답자료를 보면 "보유한 주택의 가액이 같아도 주택 수가 많으면 더 높은 세율이 적용되는" 현행 방식을 과세형평 저해 요인으로 지목하고 있어요. 채수가 아니라 자산가치로 매기겠다는 뜻이죠.
두 번째 축이 거주 여부입니다. 종부세 1주택 세액공제와 양도세 장기보유특별공제 모두 그동안 '보유기간'에 연동돼 있었는데, 이걸 '거주기간'으로 옮깁니다. 집을 사두고 살지 않아도 오래 들고만 있으면 공제를 받던 구조가 사라지는 셈이에요.
정부는 이번 개편을 두고 시장 안정을 위한 단기 대응이 아니라고 선을 그었어요. 문답자료 첫 항목에서 "부동산 시장 안정을 위한 단기 대응 목적의 세제 개편은 아니며, 지속가능하고 합리적인 부동산 세제를 고민한 결과"라고 설명합니다. 그래서 종부세는 2027년부터 2년에 걸쳐, 양도세는 2027년 한 해 유예 뒤 2028~2029년에 나눠 시행하는 일정을 잡았습니다.
종부세 기본공제·세율·공정시장가액비율이 바뀌는 방식
가장 많이 인용되는 숫자가 기본공제입니다. 거주용 1주택은 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 올라가요. 정부는 이 금액을 시가로 환산하면 대략 20억 원 수준이라고 설명합니다.
반대 방향도 있습니다. 거주하지 않는 1주택은 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 내려가고, 다주택자는 9억 원이던 공제가 4억 원에 5억 원 중 거주주택 비중을 더한 금액으로 바뀝니다. 세 채를 갖고 한 채에만 사는 사람이라면, 그 거주 주택이 전체 가액에서 차지하는 비율만큼만 남은 5억 원에서 인정받는 구조예요.
세율은 구간별로 시점이 다릅니다. 과세표준 3억 원 이하 0.5%, 3억~6억 원 0.7%는 그대로 유지되고, 6억~12억 원 구간은 2027년부터 주택 수 구분 없이 1.3%로 통일됩니다. 12억 원 초과 구간은 1·2주택자 세율이 2027년 1.5~3.5%로 먼저 오른 뒤, 2028년부터 주택 수 구분 없이 2.0~5.0%의 단일 누진세율로 합쳐져요.
공정시장가액비율도 손봅니다. 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 곱하는 비율인데, 현행 60%에서 70%로 올라가고 3주택 이상 보유자 등은 2028년부터 80%가 적용됩니다. 공제와 세율이 그대로여도 이 비율만 올라가면 과세표준이 커지기 때문에 체감 세액에 직접 영향을 줍니다.
여기에 1세대 1주택자 세액공제 한도가 새로 생깁니다. 고령자·장기보유 공제로 최대 80%까지 한도 없이 깎아주던 걸 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원으로 묶어요. 집값이 비쌀수록 공제 절대금액이 커지던 구조를 끊겠다는 취지입니다.
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| 공시가격에서 기본공제를 차감하고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산출하는 종합부동산세 계산 흐름도 |
📊 실제 데이터
공시가격 14억 원을 넘는 공동주택은 전국 36만 2,998가구로 전체 공동주택의 2.29% 수준입니다. 2025년 종부세 납세자는 48만 577명, 전체 주택 소유자의 약 3%였어요. 정부는 이번 종부세 개편으로 2027년부터 2029년까지 세수가 총 2조 2,000억 원 늘어날 것으로 전망했고, 이 가운데 개인 주택분 1조 2,000억 원, 법인 주택분 4,000억 원, 토지분 5,000억 원으로 추산했습니다. 종부세는 전액 부동산교부세로 지방정부에 배분됩니다.
시가 구간별 종부세 변화와 내 세액 계산 순서
정부가 함께 공개한 사례를 보면 방향이 선명해집니다. 아래 표는 만 60세, 10년 거주한 1세대 1주택자를 기준으로 한 연간 종부세 비교예요.
| 주택 시가 | 현행 | 개편 후 |
|---|---|---|
| 20억 원 | 27만 6천 원 | 10만 8천 원 |
| 30억 원 | 91만 원 | 76만 원 |
| 40억 원 | 262만 7천 원 | 325만 2천 원 |
| 50억 원 | 453만 9천 원 | 978만 5천 원 |
| 70억 원 | 937만 7천 원 | 3,295만 7천 원 |
표를 읽는 방법이 있어요. 40억 원 줄에서 처음으로 부호가 바뀝니다. 20억·30억 원 구간은 줄어들고, 40억 원부터 늘기 시작해 50억 원을 넘으면 두 배 이상, 70억 원에서는 약 3.5배로 벌어집니다. 정부가 "시가 40억~50억 원 초과부터 세 부담이 커진다"고 설명한 근거가 이 지점이에요.
거주하지 않으면 그래프가 완전히 달라집니다. 같은 60세, 10년 보유지만 거주하지 않은 1주택자는 시가 20억 원 주택에서 27만 6천 원이 152만 1천 원으로, 시가 40억 원에서는 262만 7천 원이 1,114만 2천 원으로 늘어납니다. 실거주 1주택 20억 원은 오히려 세금이 줄어드는데, 같은 가격의 비거주 주택은 다섯 배 넘게 뛰는 구조죠.
다주택 사례도 공개됐습니다. 같은 가격의 주택 세 채를 갖고 그중 한 채에 거주하는 경우, 합산 시가 30억 원이면 313만 9천 원에서 951만 2천 원으로, 합산 시가 50억 원이면 1,566만 7천 원에서 3,438만 5천 원으로 늘어납니다.
여기서 자주 엇갈리는 대목 하나. 기사에 나오는 '시가 20억 원'은 법에 적힌 숫자가 아니라 공시가격 14억 원을 시세로 환산한 참고치예요. 실제 과세는 공시가격으로 하기 때문에, 네이버 시세나 최근 실거래가가 20억 원이라고 해서 자동으로 비과세가 되는 건 아닙니다. 본인 주택의 공시가격을 먼저 확인한 다음, 인별 합산 공시가격에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하는 순서로 접근하는 편이 정확해요.
양도세 장기보유특별공제가 장기거주소득공제로
보유세보다 파급력이 큰 쪽이 양도세일 수 있어요. 현행 장기보유특별공제는 2028년부터 주택과 주택 외로 쪼개집니다. 주택은 '장기거주소득공제', 상가 등 주택 외 건물은 '장기보유소득공제'로 이름이 바뀌고, 주택 외 건물은 지금의 보유 공제가 그대로 유지됩니다.
지금은 실거래가 12억 원을 넘는 1세대 1주택자가 보유 연 4%, 거주 연 4%로 각각 최대 40%씩 더해 80%까지 공제받습니다. 2027년은 현행 유지, 2028년에는 거주 연 6%·보유 연 2%로 비중이 뒤집히고, 2029년부터는 거주 연 8%만 남아요. 최대 80%라는 공제율 자체는 그대로지만, 살지 않은 기간은 계산에서 빠집니다.
다주택자는 현재 비조정대상지역에서만 보유 연 2%로 최대 30%를 받는데, 2028년 보유 연 1% 또는 거주 연 2%로 나뉘고 2029년부터 거주 연 2%로 통일됩니다. 조정대상지역 다주택자는 거주 공제도 배제돼요.
한도 신설이 또 하나의 변수입니다. 그동안 공제액에 상한이 없었는데 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원 한도가 생깁니다. 한도는 인별 연간 기준과 양도 물건별 기준으로 각각 설정되고, 공동소유 주택은 지분 비율대로 나눠서 적용해요. 부부가 5대 5로 가진 아파트라면 2029년 이후 각자 5억 원까지가 됩니다.
연합뉴스 보도에 실린 정부 사례를 보면 체감이 됩니다. 10년 거주·보유한 1주택자가 25억 원에 산 집을 75억 원에 팔면 현재는 공제율 80%로 33억 6천만 원을 공제받지만, 2028년에는 20억 원, 2029년부터는 10억 원으로 줄어듭니다. 반대로 10억 원에 사서 30억 원에 파는 경우처럼 양도가액이 30억 원 안팎이면 한도에 걸리지 않는다는 게 재경부 세제실 설명이었어요.
거주 기간이 짧으면 손실이 눈에 띕니다. 12억 원에 산 집을 32억 원에 팔면서 2년 거주·10년 보유한 1주택자는 현행 48% 공제로 6억 원을 받지만, 2028년 32%로 4억 원, 2029년에는 거주 16%만 적용돼 2억 원으로 줄어듭니다.
완화 장치도 함께 들어갔어요. 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억 원 이하인 1세대 1주택은 양도세 기본공제가 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 올라갑니다. 65세 이상이 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 양도세를 최대 50%, 5억 원 한도로 감면받고요. 다주택자 중과는 2주택 기준 현행 20%포인트 가산에서 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 낮췄다가 2029년 원래대로 돌아갑니다. 3주택 이상은 30%포인트가 2027년 10%포인트, 2028년 15%포인트로 조정됩니다.
⚠️ 주의
'거주 공제로 전환'이 곧 '무조건 살아야 인정'은 아닙니다. 취학, 근무상 형편, 질병 치료·요양 같은 부득이한 사유로 살지 못한 기간도 거주기간으로 인정할 예정이라고 재경부가 밝혔어요. 다만 거주이전일 현재 1년 이상 거주 중이던 경우로 한정하고, 인정 기간은 최장 3년입니다. 반대로 양도 시점을 2027년으로 미루면 유예 혜택을 본다는 식의 단순 계산도 위험해요. 종부세는 2027년부터 이미 단계 시행되기 때문에 보유세와 양도세를 함께 놓고 봐야 하고, 개인별 취득가액·거주기간에 따라 결론이 완전히 달라집니다. 실제 매도나 증여를 검토 중이라면 세무 전문가 상담을 권장합니다.
생산적 금융 ISA와 월세·청년 지원 재설계
부동산 다음으로 관심이 몰린 항목이 새 ISA입니다. 국내 주식과 국민성장펀드 등에 장기 투자하면 이자·배당소득을 한도 없이 전액 비과세하는 '생산적 금융 ISA'가 신설돼요. 현행 일반 ISA가 일반형 200만 원, 서민·농어민형 400만 원까지만 비과세하고 초과분에 9% 분리과세를 적용하는 것과 비교하면 차이가 큽니다.
가입 대상은 19세 이상 거주자와 15세 이상 근로자입니다. 직전 3개 과세기간 중 한 번이라도 금융소득종합과세 대상이 된 사람은 가입할 수 없어요.
투자 대상이 제한적이라는 점은 미리 알아두는 게 좋겠어요. 국내 상장주식, 국내 주식형 펀드, 국민성장펀드, 기업성장집합투자기구가 대상이고, 일반 ISA와 달리 국내 증시에 상장된 해외 ETF에는 투자할 수 없습니다. 해외 지수를 담고 싶다면 기존 ISA를 유지하는 쪽을 함께 저울질해야 한다는 뜻이죠.
납입 한도는 연 2,000만 원, 누적 2억 원이고 최초 계약기간 3년에 총 10년까지 연장할 수 있습니다. 청년형은 15~34세이면서 총급여 7,500만 원 또는 종합소득금액 6,300만 원 이하면 가입 가능하고, 납입액의 10%를 소득공제해 줍니다. 만기 자금을 연금계좌로 옮기면 추가 납입과 세액공제 혜택도 붙어요. 적용 시점은 2027년 1월 1일 이후 신규 가입분부터, 가입 기한은 2029년 12월 31일까지입니다.
월세 부담도 손봤습니다. 세액공제 대상 월세 한도가 연 1,000만 원에서 1,200만 원으로 늘고, 15~34세 청년은 소득 구분 없이 공제율 17%를 2029년까지 적용받습니다. 임대차 시장 영향 우려에 대한 보완책 성격이라고 정부는 설명했어요.
방식 자체가 바뀌는 항목도 있습니다. 출산·입양 및 혼인 세액공제는 재정지원 사업으로 전환돼요. 낼 세금이 없는 면세자는 세액공제를 받아도 실익이 없다는 지적을 반영한 겁니다. 대중교통 사용액에 붙던 신용카드 40% 추가공제도 기본공제로 합친 뒤 대중교통비 재정지원으로 옮겨갑니다.
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| 투자 전략 |
도서·공연·박물관 사용액 추가공제는 총급여 7,000만 원 이하 요건이 없어져 소득과 무관하게 받을 수 있게 됐는데, 대신 추가공제 한도가 총급여 구간별로 각각 100만 원씩 낮아졌어요. 취학 전 아동 교육비 세액공제에서는 음악·미술·무용 학원비와 체육시설 비용이 빠집니다.
💡 꿀팁
세액공제에서 재정지원으로 바뀐다는 건 '없어진다'와 다릅니다. 연말정산에서 자동으로 반영되던 항목이 별도 신청 절차가 있는 예산 사업으로 옮겨간다는 의미예요. 결정세액이 0원이던 면세 근로자라면 오히려 실수령 혜택이 생길 수 있고, 반대로 세금을 내던 사람은 신청을 놓치면 그냥 지나갈 수 있습니다. 지원 대상과 신청 창구는 예산안이 확정된 뒤 소관 부처가 별도 안내할 예정이라 발표 시점에는 정해지지 않았어요. 2027년 초 연말정산 준비할 때 이 항목들이 공제 목록에서 빠져 있는지 먼저 훑어보는 습관을 들이면 좋습니다.
개소세·부가세 정비 항목과 시행 일정 점검
전체 조세지출 241개 가운데 115개가 정비 대상에 올랐습니다. 그중 생활 밀착도가 가장 높은 게 자동차 세제예요.
하이브리드 자동차에 적용되던 1대당 최대 70만 원 개별소비세 감면은 연장하지 않기로 했습니다. 전기차 감면 한도는 300만 원에서 2027년 200만 원, 2028년 100만 원으로 줄어든 뒤 2029년 폐지되고, 수소전기차는 400만 원에서 2027년 300만 원, 2028년 150만 원을 거쳐 2029년 종료됩니다. 세금으로 깎아주던 방식을 재정지원으로 옮기는 흐름이에요. 차량 구입 시점을 저울질 중이라면 감면 한도가 계단식으로 내려간다는 점은 계산에 넣어둘 만합니다.
자영업자 쪽도 조정됐습니다. 신용카드 매출에 대한 부가가치세 우대 공제율이 1.3%에서 1.2%로 낮아지고, 연간 우대 공제한도 1,000만 원이 폐지돼 기본한도 500만 원이 적용됩니다. 다만 우대 공제율은 기본공제율 1%보다는 높게 유지하기로 했어요. 반대로 신용카드 결제 거부나 현금영수증 미발급 신고포상금 연간 한도는 100만 원에서 1,000만 원으로 크게 올랐습니다.
실무 부담을 덜어주는 항목도 눈에 띕니다. 적격증빙 없이 업무추진비로 인정되는 경조사비 기준이 건당 20만 원에서 30만 원으로, 그 밖의 업무추진비 기준은 건당 3만 원에서 5만 원으로 올라갑니다. 법정 신고기한을 넘겼더라도 1주일 안에 기한 후 신고를 하면 무신고가산세 감면율이 50%에서 75%로 확대되고, 과세전적부심사 지연으로 생긴 납부지연가산세 감면율도 같은 수준으로 올라갑니다.
기업·지역 지원 쪽에서는 국내생산세액공제 신설이 눈에 띄어요. 태양광발전, 풍력발전, 이차전지, 반도체, 핵심소재, AI로봇부품 6대 분야에 생산량 기준으로 소득세·법인세를 깎아줍니다. 연구개발비 세액공제와 통합투자세액공제에는 지역별 계수가 도입돼 수도권 1.0배를 기준으로 비수도권 광역시 1.1배, 기타 비수도권 1.3배, 인구감소지역 등 우대지역 1.5배가 적용됩니다. 중소기업 취업자 근로소득세 감면 기간도 수도권 5년, 비수도권 광역시 6년, 기타 비수도권 7년, 우대지역 10년으로 벌어집니다.
마지막으로 일정입니다. 이번 개편안은 2026년 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거쳐 9월 중 국회에 제출되고, 12월 국회 본회의 의결로 확정될 예정이에요. 지금 나온 숫자는 어디까지나 정부안이라는 뜻입니다. 종부세 항목은 2027년과 2028년에 나눠 시행되고 양도세는 2027년 유예 후 2028~2029년 단계 적용이니, 당장 올해 안에 결정을 서두를 이유가 있는지부터 따져보는 순서가 현실적입니다. 세율이나 한도는 국회 논의에서 바뀔 수 있으므로 실제 신고나 매도 전에는 공식 자료를 다시 확인하는 편이 안전해요.
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| 세법 개정 절차 |
자주 묻는 질문
Q. 공시가격 14억 원 기본공제는 언제 내는 종부세부터 적용되나요?
정부안대로 국회를 통과한다면 종부세 개편은 2027년부터 2년에 걸쳐 단계적으로 시행됩니다. 2026년 12월에 고지되는 종부세는 현행 기준이 그대로 적용돼요. 다만 개편안은 2026년 12월 국회 본회의 의결을 거쳐 확정되는 절차가 남아 있어 최종 내용은 달라질 수 있습니다.
Q. 직장 발령으로 다른 지역에 살면 거주기간을 인정받지 못하나요?
인정받을 수 있습니다. 재정경제부는 취학, 근무상 형편, 질병의 치료·요양 등 부득이한 사유로 거주하지 못한 기간도 거주기간으로 인정할 예정이라고 밝혔어요. 조건은 거주이전일 현재 그 집에 1년 이상 살고 있었을 것이며, 인정 기간은 최장 3년까지입니다. 이와 유사한 사유도 과세관청이 개별 판단해 인정할 수 있다고 안내했습니다.
Q. 부부 공동명의 주택도 장기거주소득공제 한도가 10억 원인가요?
한도는 인별 연간 기준과 양도 물건별 기준으로 각각 설정되고, 공동소유 주택은 지분 비율에 따라 나눠 적용됩니다. 5대 5 공동명의라면 2028년에는 각자 10억 원, 2029년 이후에는 각자 5억 원이 한도가 돼요. 주택 한 채를 연도를 나눠 분할 양도한 경우에도 분할 비율대로 물건별 한도를 배분합니다.
Q. 다주택자 양도세 중과가 완화되면 지금 팔아도 되나요?
완화는 한시적이고 중과 자체가 없어지는 건 아닙니다. 2주택자는 기본세율에 붙는 가산세율이 20%포인트에서 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 낮아졌다가 2029년 원래대로 돌아가고, 3주택 이상은 30%포인트가 2027년 10%포인트, 2028년 15%포인트로 조정됩니다. 정부는 중과 재개일인 5월 10일 이후 양도분에도 완화된 세율을 적용한다고 밝혔지만, 취득가액과 보유 구조에 따라 유불리가 갈리므로 개별 계산이 필요해요.
Q. 소득이 없는 고령 1주택자는 종부세를 어떻게 감당하나요?
납부유예 요건이 완화됩니다. 총급여 기준은 7,000만 원에서 8,000만 원으로, 종합소득금액 기준은 6,000만 원에서 7,000만 원으로 올라가요. 특히 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자는 보유세가 소득의 10%를 넘으면 소득요건 없이 납부유예를 신청할 수 있도록 했습니다. 납세담보로 보증보험을 활용할 경우 인센티브도 부여할 예정입니다.
자료 확인 기준 (2026년 8월 9일 확인)
재정경제부 「2026년 세제개편안」 부동산 세제 문답자료 — mofe.go.kr/2026/taxlaw.do
대한민국 정책브리핑 「거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외」(2026.08.03) — korea.kr
연합뉴스 「수백억 장특공제, 한도 설정으로 차단…보유→거주 전환」(2026.08.03) — yna.co.kr
국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도 — nts.go.kr
본 포스팅은 공개된 정부 발표 자료를 바탕으로 작성되었으며, 전문적인 의료·법률·재무 조언을 대체하지 않습니다. 정확한 정보는 해당 분야 전문가 또는 공식 기관에 확인하시기 바랍니다. 본 글의 내용은 정보 제공 목적이며, 개인 상황에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 소개된 내용은 2026년 8월 3일 발표된 정부안으로 국회 심의 과정에서 변경될 수 있으니, 반드시 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.
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정리하면 이번 개편의 갈림길은 공시가격 14억 원과 실거주 여부, 그리고 양도 시점 세 가지입니다. 숫자 하나만 보고 유불리를 단정하기 어려운 구조예요.
공시가격이 14억 원에 못 미치는 실거주 1주택이라면 종부세 자체가 남의 이야기가 되니 크게 신경 쓸 일이 없습니다. 시가 20억~30억 원대에 실제로 살고 있다면 보유세는 조금 줄어드는 대신, 나중에 팔 때 거주 공제로 바뀐 장기거주소득공제가 관건이 되니 거주기간을 기록해 두는 편이 유리해요. 반대로 전세를 주고 다른 곳에 사는 1주택자나 다주택자라면 보유세와 양도세가 동시에 움직이므로 2027년과 2028년 시행 시점을 각각 표시해 두고 계획을 세우는 게 현실적입니다. 투자 쪽이라면 생산적 금융 ISA가 2027년 신규 가입분부터라는 점, 그리고 해외 ETF가 빠진다는 점만 기억해 두면 됩니다.
본인 주택의 공시가격부터 확인해 보시고, 계산이 애매한 부분이 있다면 댓글로 상황을 남겨주세요. 비슷한 고민을 하는 분들에게 도움이 될 것 같으면 공유도 부탁드립니다.
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